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Charges de copropriété impayées : quelles actions du syndic et quelles garanties pour le syndicat ?

Publié le : 19/07/2026 19 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Contrats et exécution des jugements

Le non-paiement des charges de copropriété met immédiatement en tension la trésorerie du syndicat des copropriétaires et compromet l’entretien courant, les travaux et l’assurance de l’immeuble. Face à un copropriétaire défaillant, le syndic doit organiser une riposte graduée, en recherchant d’abord une régularisation amiable avant d’envisager des mesures d’exécution plus coercitives.

Comment organiser le recouvrement amiable avant toute action judiciaire ?

La première étape consiste à rappeler au copropriétaire ses obligations financières. Une relance simple peut suffire lorsque l’impayé résulte d’un oubli ou d’une difficulté ponctuelle. À défaut de réaction, le syndic adresse une mise en demeure de payer, formalisant l’exigibilité de la dette. Dans certaines situations, un échéancier peut être mis en place afin de permettre un apurement progressif des sommes dues. Cette approche pragmatique vise à préserver l’équilibre financier de la copropriété sans engager immédiatement une procédure contentieuse. Lorsque ces démarches demeurent infructueuses, le syndicat des copropriétaires saisit le juge afin d’obtenir un titre exécutoire, matérialisé par un jugement de condamnation au paiement. Ce titre constitue le préalable nécessaire à la mise en œuvre des voies d’exécution de droit commun.

Dans quelles conditions engager une saisie immobilière et mobiliser les garanties hypothécaires ?

Si la dette persiste ou atteint un montant significatif, une saisie immobilière du lot peut être envisagée. Cette procédure tend à la vente judiciaire du bien afin de désintéresser la copropriété sur le prix obtenu. En principe, elle suppose la détention préalable d’un titre exécutoire. Toutefois, la Cour de cassation a admis que l’assemblée générale puisse autoriser le syndic à engager une telle procédure même en l’absence de titre exécutoire au jour du vote, sous réserve d’une autorisation précise quant aux lots concernés, au montant de la créance, au prix envisagé et au budget prévisionnel de la procédure (Cass. civ. 3e, 3 juillet 2013, n° 12-18.952, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000027669716/). Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2022, le syndicat bénéficie d’une hypothèque légale spéciale garantissant les créances de l’année en cours et des quatre années antérieures. Les sommes afférentes à l’année en cours et aux deux années précédentes sont assorties d’un rang prioritaire, qualifié de superprivilège. Pour les créances plus anciennes, la répartition du prix peut mettre en concurrence d’autres créanciers inscrits et, en cas de désaccord, requérir l’homologation judiciaire.
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Maître Muriel HUE
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